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    成都市嘉德聯行|“新規矩”解決小區管理難題
    時間:2017-06-06 點擊次數:6024次

      核心提示

      如今,居民住宅小區數量日益增多,市民對居住環境的要求越來越高。社區是居民的家園,是社會的細胞?!堕_封市居住小區管理辦法(試行)》為規范我市居住小區的管理,提高管理和服務水平,為居民創造整潔、文明、安全、方便、舒適的居住環境提出了更為明確的要求。

      小區管理成投訴熱點

      “菊城東方明珠小區位于勞動路,小區名字雖然好聽,可這里的居住環境與城市面貌很不協調。小區內生活垃圾四處可見,違法建設也是見縫插針,弄得好端端的一個小區面目全非?!?月27日,居住在該小區的丁明方女士等人撥打市長專線,反映了小區存在的問題。

      接到丁女士的投訴電話后,市長專線辦公室立即派人前去調查核實。市長專線辦公室的工作人員告訴記者:“隨著人民群眾生活水平的不斷提高,人們改善居住環境的要求也日趨強烈。雖然我市大部分小區規劃、建設、管理到位,但由于種種原因,個別小區管理卻不盡如人意,像菊城東方明珠小區管理混亂的投訴案例還有不少?!?/p>

      記者翻閱了7月17日至28日市長專線投訴記錄,關于居民小區管理方面的投訴近20次。

      大王屯小區D區95號樓居民反映有人在該樓南側搭建了一個十幾平方米的木質簡易棚,棚內除了堆放雜物,還存放大量木頭,不僅影響環境衛生,還存在很大的消防隱患;東拐街59號潮州小區居民反映小區大門西側有一處存在多年的違法建設,最近該建筑的房東又在小區北邊再次占用公共綠地,建起十幾平方米的建筑;金池名郡小區居民反映122樓2單元居民在自家房屋西邊違法搭建了一間4平方米左右的陽臺,陽臺頂部緊挨3樓窗戶,給3樓居民帶來很大的不便;天河灣小區居民反映15號樓2單元居民在自家院內挖坑打地基,準備蓋一間連接地下室的房屋……

      蘋果園科技印刷廠19號樓居民反映該樓1單元居民在家中養了一只大型犬,犬吠聲嚴重影響附近居民的生活,多次協商也沒有解決;禹王臺區南苑小區的垃圾一個多星期無人清理,小區內幾十個垃圾桶垃圾外溢,蚊蟲滋生,環境衛生非常差;祥和苑二期20號樓3單元居民反映自家室內房頂開裂 ,雖然交房時物業承諾幫其維修,但一年多來也沒有修理,導致室內裂縫越來越大……

      記者發現,這近20次投訴中有7次是居民在小區內亂搭亂建,其他的還有隨意養犬、環境衛生差、物業管理混亂等問題。

      “我們市長專線工作人員已詳細記錄市民所投訴的問題,將派人到市民投訴的小區進行核查,如情況屬實,將立即督促相關單位、部門要求物業企業整改?!笔虚L專線辦公室工作人員告訴記者,“從我們接到的投訴不難看出,物業管理中的種種不足或不規范飽受詬病,已成為城市管理亟待解決的問題之一?!?/p>

      誰來管理小區

      居民:業主委員會無力

      7月26日上午,記者隨機采訪了慧遠花苑小區的幾位居民,對于小區治安環境的亂象,大家議論紛紛。

      “2006年,小區成立了業主委員會,后來因小區一部分居民拖欠物業費,物業公司就走了?!睒I主王艷麗女士說,“因為當時大門壞了,物業公司要求每戶交30塊錢的大門更換費,有一少部分人沒有交,就一夜之間撤了,臨走之前還把我們小區的大門給卸走了?!?/p>

      王艷麗說,當時物業走得突然,交了換大門費用的住戶名單也沒有給我們留下。后來再請物業也好,業主委員會自己管理小區也好,費用問題大家都不能達成一致意見,每一次業主大會都是不歡而散,所以至今都沒人想接這個“爛攤子”。翠園社區得知這一情況后,社區的工作人員挨家挨戶征求意見,協助小區再次成立了業主委員會。有很多居民對于小區的管理也很關心,但是囿于個人工作或者家庭原因無法承擔起業主委員會成員的責任,現在小區業主委員會基本上是名存實亡。

      物業:家長里短的事不在職責范圍內

      都說遠親不如近鄰,但提及鄰里之間的交往,家住宋城路山水華府的岑華辰卻有些怨言。岑華辰向記者介紹,他剛搬到該小區的時候隔壁正在裝修,每天噪聲很大。由于他有嚴重的精神衰弱,與隔壁多次交涉無果后,只得作罷?!岸际墙址秽従?,一般有什么小摩擦小矛盾我們都不會太在意,能讓一步就讓一步了?!?/p>

      記者問:“鄰里之間遇到問題,是否會在第一時間找物業公司處理?”岑華辰說:“遇到這事,我們都是自己協商,一般不會去找物業公司。大家都是低頭不見抬頭見,事情鬧大了以后也不好相處?!?/p>

      “對于鄰里糾紛,物業公司認為其職責范圍只局限于小區居民的居住環境、治安等方面的管理,街坊鄰里家長里短的事不在職能范圍之內?!编嵵菔醒艥嵨飿I管理有限責任公司開封分公司經理李全利告訴記者,對于居民小區的管理好壞很大程度上取決于物業公司的服務水平。一方面,政府應當制定相應的法律規范對物業公司的服務進行全方位監管;另一方面,物業公司也應自覺提升服務等級,保證物業服務品質。

      社區:小區多個部門都能管

      7月27日,記者見到了翠園社區主任王建慧。對于居民小區的管理,王建慧說,社區是與居民直接接觸的最基層單位,所以平時工作十分繁瑣,大到獨生子女費審核、廉租房補貼、低保,小到公益性的便民活動等。

      “小區管理這一塊我們一般都是直接和業主委員會溝通,業主委員會能解決的一般都不會再報到我這兒?!蓖踅ɑ壅f,對于小區管理,多個部門都能管,社區的責任就是幫助小區居民成立業主委員會,然后由業主委員會與物業公司簽訂雇傭協議。

      王建慧舉例說:“居民在小區內養雞這檔子事到底歸誰管?這是很多居民的疑問,是找社區、物業公司,還是找城管?由于沒有明文規定哪個部門負責,我們不能硬性要求居民把雞處理掉,只能協調溝通。通過協調,讓養雞的居民不影響其他居民的生活?!?/p>

      相關部門:群眾投訴就會管

      隨著我市創建國家衛生城市工作的深入開展,居民小區環境衛生管理方面的問題逐步凸顯,特別是在居民小區管理方面缺乏綜合的管理辦法。7月28日,記者聯系到市住房和城鄉建設局副局長路子房,就目前我市很多小區管理方面存在的問題進行了采訪。

      路子房告訴記者,目前我市市區共有549個居民小區,其中有物業管理企業的小區106個。根據《物業管理條例》、《開封市物業管理辦法》的規定,該局負責全市物業行業的指導工作。

      路子房說,《開封市居住小區管理辦法(試行)》對全市各職能部門在居住小區管理工作中的職責進行了劃分,同時進一步明確社區和業主委員會在小區管理過程中的主導地位。

      “《開封市居住小區管理辦法(試行)》的及時出臺,對治理居民小區存在的問題提供了依據,我們將組織相關職能部門對全市的居住小區進行一次綜合治理,進一步鞏固我市的創衛成果。只要群眾有投訴,我們就會管?!甭纷臃空f,市住房和城鄉建設局每年第一季度會對上一年度物業企業項目(物業小區)的管理情況進行動態考核,考核合格的資質予以延續,考核不合格的限期整改,整改復查仍不合格的給予資質降級或資質注銷。同時,積極推進物業招投標工作,引入競爭機制促進物業管理市場公平競爭,業主代表將參與物業招投標活動,對提高我市物業管理水平、減少業主糾紛將會產生積極的促進作用。

      “我們將在下半年對全市業主委員會進行摸底,對各區、辦事處、居委會工作人員進行培訓,同時加大對《開封市業主大會和業主委員會指導規則》的宣傳力度。只有把地基打牢,才能筑牢物業管理的大廈?!甭纷臃空f。

      讓規范成為習慣

      “作為居民,我肯定希望自己居住的小區干凈衛生、和諧有序。雖然有少部分居民的思想覺悟不高,集體意識不強,但是大部分居民還是希望有人來管理小區的?!被圻h花苑小區的張女士說。

      記者在這幾天的采訪過程中,聽到許多類似張女士這樣的期盼?!拔覀冃^原來的公共綠地都被居民種上了各種蔬菜瓜果,現在全部被填平了,準備建籃球場和安裝健身器材,以后鍛煉身體就有地方去了?!蔽骺翟沸^居民鄭洪霞說。

      “這次創衛搞得真不錯,起碼我們居民都享受到了看得見的利益。小區干凈了,心情也好了?!笔忻袂佚埜嬖V記者,“真心希望我們的小區以后能建設得更好,每一位居民都能遵守規定,保護好我們共同的家園?!?/p>

      創衛工作開展以來,我市環境大有改觀,占道經營的少了,紙屑垃圾少了,很多小區環境優美、管理有序,大家拍手叫好。但是,高興之余不免有點擔心,創衛成果如何保持?如何使創衛真正深入人心,變規范為習慣?

      “創衛成果有目共睹,有人說創衛治標不治本,就小區管理而言,其本在于法制不夠健全,我并不這么認為?!钡赂T沸^居民黃覺女士告訴記者,“從小區物業管理的相關法律法規來看,最基本的有《物權法》,國務院頒布了《物業管理條例》,住建部根據《物業管理條例》出臺規章制度,如《業主大會和業主委員會指導規則》等。此外,還有各地頒布的物業管理辦法。單就一個居民小區的物業管理,國家就有詳細的一整套的法律和規范。如今,《開封市居住小區管理辦法(試行)》的出臺,對各種不文明行為的治理提供了依據。只有責任明晰,落實到人,依法辦事,才能夠真正把規范變成一種習慣,我們生活的小區才能真正好起來?!?/p>

      宋城雅居小區的實踐

      創衛工作開展以來,我市很多小區的環境變得更加優美、管理更加有序,居民拍手叫好,紛紛表示:物業越貼心,居民越安心。

      7月27日下午,記者來到宋城雅居小區。一走進小區,映入眼簾的是清澈見底的水系和茵茵綠植,亭下聊天的耄耋老人,水邊乘涼的婦孺。當記者問起小區物業時,正在亭下打牌的柴玉建告訴記者:“我們小區物業算是很不錯的,無論衛生還是治安都井井有條,業主家里有啥突發情況,一個電話,小李他們都馬上過來了?!?/p>

      小區居民口中的小李就是該小區的物業經理李全利。隨后,記者來到宋城雅居物業管理辦公室。一進門,最顯眼的就是正對大門的2013年7月開封市物業管理協會頒發的副會長單位牌匾,側面的兩面墻上分別貼著“把每一件簡單的事做好,就是不簡單”和“把每一件平凡的事做好,就是不平凡”兩行大字?!斑@是我平時給每一個員工灌輸的思想,也是我自己一直作為行為準則的兩句話?!彼噶酥笁ι系倪@兩句話。

      “我們小區2008年年底一期建成,目前一共有12棟樓、18個單元、865戶居民?!崩钊蛴浾呓榻B,“宋城雅居小區當前一共有物業人員39名,平時在物管處二樓辦公,三樓是我們員工住宿的地方。由于物業工作的特殊性,也為了給小區業主提供24小時的無縫服務,我們的物業員工包括我自己,平時都是住在這兒,以小區為家?!?/p>

      李全利介紹說,宋城雅居綠化面積占小區總面積的40%,綠化密度達到20%,攝像頭由最初開發商配備的20個增加到34個,盡量保證小區監控無死角。電梯方面,每天都安排維保人員對小區所有電梯作運行狀況記錄,每個月會對小區所有電梯進行檢修。但是不排除會偶爾出現困人的情況,一旦出現困人,我們物業方面接到警報,5分鐘內一定能到事發地點給業主提供幫助。

      “對于人員的管理我們主要采取的是包干制,保潔劃分區域細分到人。對于小區內的水系安排有專人負責,每天對池內雜物進行打撈,每個月更換一次水?!崩钊f,“其實,一個物業公司受業主歡迎,關鍵取決于兩方面,一是要提高物業從業人員的職業素養,我也經常給我的員工灌輸‘一切為了業主著想’的理念,如果業主不滿意,我們首先需要做的是找自身的問題,而不是逃避責任;二是改變業主對于小區的認知,有時候小區硬件設施出問題了,不要總抱著與我無關的心態,小區終歸是業主的,并不是物業公司的?!?/p>

      在物業管理工作中,收物業費一直都是讓物業公司頭疼的問題。我市個別小區變成了所謂的“野院子”,絕大多數都是因為物業公司收不齊物業費,收來的錢不足以維持物業公司的日常運作。對于物業費問題,李全利說:“拖欠物業費的情況肯定是存在。對于不交物業費的業主我們就采取挨家挨戶勸說的方法,通過我和物業人員不斷地做思想工作,提高我們的服務質量,平時需要業主支付的開支,我們都有明確的賬目和票據,業主可以隨時來我這里查詢?!?/p>

      “物業管理的人性化,物業支出的透明化,以及物業管理者以人為本的服務理念是宋城雅居小區物業深得民心的制勝法寶,也正是物業公司的這份真誠換取了業主對物業公司的稱贊。物業公司不僅是小區的管理者,更是與小區居民最親近的人,只有做到以心換心,物業和業主之間才能形成良性互動,物業才能夠更好地為業主服務?!崩钊f。

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